Pignoramento/vendita casa con mutuo.

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cagliostro49

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Pignoramento/vendita casa con mutuo.

#1 Messaggio da leggereda cagliostro49 » 27 mag 2012, 20:30

Cerchiamo di fare un poco di chiarezza in merito ad un argomento scottante ed importante . Cioè pignoramento e vendita da parte di una Finanziaria creditrice,di un immobile già gravato da ipotèca. Parlo ovviamente di immobile intestato al solo debitore perché in caso di quote suddivise,il discorso non si pone : significae mettere la mano in un covo di serpenti !

Quando dico che l’ipotèca bancaria relativa al mutuo è un ombrello,voglio dire che tale ombrello scoraggia un eventuale creditore e ripara alla men peggio, non che sia vietato vendere quella casa cancellando e pagando le spese di ipotèca a favore della Banca ! Supponiamo perciò che una Finanziaria (caso raro ma pur sempre possibile ) si intestardisca per il pignoramento, e supponiamo sempre che mànchino pochi mesi alla fine del mutuo,cosa succede ?

Succede che se il totale del dèbito da recuperare giustifica l’esborso della quota ipotecaria,il pignoramento e la vèndita è fattibile ! Infatti il Giudice dell’esecuzione,all’èsito dell’aggiudicazione ed al relativo pagamento,emette l’ordine di cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e pignoramenti già gravanti sull’immobile.

La cancellazione riguarda sia le formalità ipotecarie (iscrizioni,trascrizioni ) anteriori che quelle successive. Restano in forse i sequestri conservativi trascritti ma non ancora convertiti in pignoramento. A questo punto le spese chi le paga ? In effetti non esiste una univocità di comportamenti tra i vari Tribunali.

Alcuni caricano dette spese sulla procedura,molti altri invece sul compratore-aggiudicatario perché si parla pur sempre di vendite all’asta. Nel primo caso (meno frequente) il Tribunale preso atto delle notazioni dell’Agenzia delle Entrate,preleva gli importi dalle somme ricavate dalla vendita dell’immobile.

Nel secondo caso ( più frequente),preleverà le somme dal deposito effettuato anticipatamente dall’aggiudicatario per detti òneri chiedendo allo stesso compratore,l’eventuale aggiornamento della cifra. Questo per sommi capi è come funziona la liquidazione delle spese e delle imposte per la cancellazione delle formalità ipotecarie in sede di aggiudicazione del bene.

In conclusione : con un debito di 10.000 euro e con un immobile ipotecato su cui restano ancora anni e anni di rate da pagare,non c’è bisogno di disturbare la Dottrina ! Una Finanziaria che minaccia di vendere questo vs immobile,deve affrontare e anticipare spese senza alcun senso ! Della serie :

Ma mettiamo i piedi per terra. Secondo voi il creditore primario titolare dell’ipoteca ( la Banca ) che fa,resta a guardare ? No,perché può rifarsi sul bene venduto, cioè va ad espropriare il terzo che pignora (nel nostro caso la Finanziaria) perché quell’immobile era vincolato a garanzia del mutuo !

E questo succede a chiunque acquisterà detto immobile.Quindi bisognerebbe PRIMA cancellare l’ipotèca pagando al titolare creditore dell’ipotèca. In questo caso il terzo subentrante (la Finanziaria) non subisce più alcun rischio di èssere espropriato da nessuno e può rifarsi sul bene.

Spero di aver fatto un poco di chiarezza e fugata qualche crisi di pànico !



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